Kupujący znajduje atrakcyjną nieruchomość, uzgadnia cenę i wpłaca zadatek, ale do zawarcia właściwej umowy sprzedaży pozostało kilka miesięcy. Sprzedający musi jeszcze uporządkować dokumenty, kupujący oczekuje na finansowanie albo strony uzależniają finalizację transakcji od spełnienia określonych warunków. W takim przypadku często zawierana jest umowa przedwstępna.
Jej znaczenie może być jednak bardzo różne w zależności od zastosowanej formy. Zwykła umowa pisemna może potwierdzać ustalenia stron, ale akt notarialny daje kupującemu znacznie dalej idące możliwości w sytuacji, gdy sprzedający później odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej.
Co musi określać umowa przedwstępna?
Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy, którą strony zamierzają zawrzeć później. Przy sprzedaży nieruchomości kluczowe będzie przede wszystkim odpowiednie oznaczenie nieruchomości oraz ustalenie ceny.
W praktyce warto uregulować znacznie więcej kwestii, np.:
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- sposób i terminy zapłaty ceny,
- wysokość i charakter wpłacanej kwoty – zadatek lub zaliczka,
- warunki związane z uzyskaniem finansowania,
- obowiązek wykreślenia określonych obciążeń,
- termin wydania nieruchomości,
- dokumenty, które sprzedający powinien dostarczyć przed finalizacją transakcji.
Zwykła forma pisemna i akt notarialny dają różny poziom ochrony
Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Ma to bezpośrednie znaczenie dla skutków umowy przedwstępnej.
| Forma umowy przedwstępnej | Skutek, gdy sprzedający odmawia finalizacji |
|---|---|
| Zwykła forma pisemna | Co do zasady pozostaje roszczenie odszkodowawcze przewidziane w art. 390 § 1 KC |
| Akt notarialny spełniający wymagania umowy przyrzeczonej | Kupujący może co do zasady dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej |
Różnica jest więc zasadnicza. Jeżeli sprzedający po podpisaniu zwykłej pisemnej umowy zmieni zdanie, kupujący nie uzyskuje tylko z tego powodu prawa do sądowego doprowadzenia do sprzedaży nieruchomości. Gdy umowa przedwstępna została zawarta w wymaganej formie aktu notarialnego, art. 390 § 2 KC otwiera możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przykład: sprzedający otrzymuje później lepszą ofertę
Kupujący zawiera w styczniu umowę przedwstępną zakupu działki za 900 tys. zł. Umowa przyrzeczona ma zostać podpisana w czerwcu. W maju sprzedający otrzymuje od innego inwestora ofertę w wysokości 1,1 mln zł i informuje pierwszego kupującego, że nie zamierza sprzedać mu nieruchomości.
Jeżeli strony zawarły wyłącznie zwykłą umowę pisemną, możliwości pierwszego kupującego będą inne niż w przypadku umowy notarialnej. Przy umowie spełniającej wymagania dotyczące formy umowy przyrzeczonej może on dochodzić przed sądem zawarcia właściwej umowy sprzedaży.
Przy transakcjach, w których pomiędzy umową przedwstępną a sprzedażą ma upłynąć kilka miesięcy, kancelaria prawa nieruchomości może pomóc określić sposób zabezpieczenia interesów kupującego oraz przeanalizować stan prawny nieruchomości przed związaniem się długoterminowym zobowiązaniem.
Roszczenie kupującego można ujawnić w księdze wieczystej
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece pozwala ujawniać w księdze m.in. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości. Przy odpowiednio skonstruowanej umowie przedwstępnej możliwe jest więc dodatkowe zabezpieczenie kupującego poprzez wpis jego roszczenia w dziale III księgi wieczystej.
Skutek takiego wpisu jest istotny. Zgodnie z art. 17 ustawy ujawnione roszczenie uzyskuje skuteczność wobec praw nabytych w drodze czynności prawnej po jego ujawnieniu.
Nie oznacza to, że właściciel zostaje całkowicie pozbawiony możliwości sprzedaży nieruchomości innej osobie. Sąd Najwyższy wskazywał, że wpis roszczenia sam w sobie nie blokuje rozporządzenia nieruchomością. Nowy nabywca nabywa ją jednak z konsekwencjami wynikającymi z wcześniej ujawnionego roszczenia.
Wpis w księdze ma znaczenie szczególnie przy długim okresie oczekiwania
Wyobraźmy sobie transakcję dotyczącą działki inwestycyjnej. Umowa przedwstępna zostaje podpisana w marcu, natomiast umowa końcowa ma zostać zawarta dopiero w grudniu po uzyskaniu przez kupującego określonych decyzji i finansowania.
Przez dziewięć miesięcy stan prawny nieruchomości może się zmienić. Sprzedający może próbować zawrzeć inną umowę, ustanowić nowe prawa albo wejść w konflikt z wierzycielami. Ujawnienie roszczenia nie eliminuje wszystkich możliwych ryzyk, ale zdecydowanie zmienia sytuację kupującego względem osób, które nabywają później prawa w drodze czynności prawnych.
Zadatek nie zastępuje pozostałych zabezpieczeń
Strony często koncentrują się na wysokości zadatku i traktują go jako podstawowe zabezpieczenie transakcji. Zadatek może rzeczywiście mieć istotne znaczenie, ale realizuje inną funkcję niż odpowiednia forma umowy czy wpis roszczenia do księgi.
Można więc jednocześnie:
- zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego,
- ustalić zadatek,
- ujawnić roszczenie kupującego w księdze wieczystej,
- wprowadzić precyzyjne warunki dotyczące przygotowania nieruchomości do transakcji.
Każdy z tych mechanizmów chroni przed innym rodzajem ryzyka.
Na dochodzenie roszczeń nie ma nieograniczonego czasu
Przy umowie przedwstępnej trzeba pamiętać o szczególnym terminie przewidzianym w art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego. Roszczenia wynikające z takiej umowy przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona.
To znacznie krótszy okres niż wiele podstawowych terminów spotykanych w prawie cywilnym. Jeżeli więc druga strona odmawia wykonania umowy, wielomiesięczne prowadzenie nieformalnych negocjacji bez kontroli biegu terminu może okazać się ryzykowne.
Umowę przedwstępną warto dopasować do ryzyka konkretnej transakcji
Inaczej może wyglądać zakup gotowego mieszkania, w którym umowa końcowa ma być podpisana za dwa tygodnie, a inaczej przejęcie gruntu inwestycyjnego za kilka milionów złotych z dziewięciomiesięcznym okresem pomiędzy umową przedwstępną a finalizacją.
Przy większej transakcji warto odpowiedzieć przed podpisaniem dokumentu na kilka pytań: czy kupujący powinien mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przed sądem, czy roszczenie ma zostać ujawnione w księdze, co stanie się z zadatkiem oraz jakie zdarzenia pozwolą stronom odstąpić od transakcji.
Umowa przedwstępna nie powinna być więc traktowana wyłącznie jako „rezerwacja” nieruchomości. Przy odpowiedniej konstrukcji może stać się ważnym elementem zabezpieczenia kupującego na okres pomiędzy uzgodnieniem transakcji a rzeczywistym przeniesieniem własności.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.